‘Beleggers, pluk de vruchten van veranderd consumentengedrag’

Na een paar stroperige jaren breekt er een kansrijke periode aan op de winkelbeleggingsmarkt. De liquiditeit neemt toe, de leegstand loopt terug en winkelgebieden verkleuren. Dit heeft alles te maken met het snel veranderende gedrag van consumenten: die bestellen steeds vaker online en willen hun aankopen bovendien snel in huis hebben. Dat vraagt om een uitstekend logistiek netwerk, waarin de last mile delivery centraal staat. Lodewijk Buijs, Jim Orsel en Joep van Vliet lichten toe hoe je kunt profiteren van deze kansen in de retail- en logistieksector. 

Op de weg terug 
De beleggingsmarkt voor binnenstedelijk winkelvastgoed wordt als stroperig ervaren. Sinds lange tijd zien we dat de totale leegstand voor alle type retail positieve cijfers laten zien en is gedaald. ‘Voor binnenstedelijk vastgoed ligt de leegstand hoger maar zien we de vraag vanuit gebruikers toenemen.’ zegt Lodewijk Buijs, Senior Director Retail. Dit betreft bestaande gebruikers die hun winkelnetwerk optimaliseren maar ook nieuwe toetreders die online zijn begonnen. ‘Daarnaast zien we een afname van de leegstand in de binnenstad door conversie. Afgelopen jaar meldt Locatus dat er ca. 2000 panden uit de winkelvoorraad zijn getrokken en nu anders zijn bestemd dan retail.’ Deze trends geven het vertrouwen aan beleggers om weer in winkelvastgoed te investeren gezien de rendementen aantrekkelijk zijn en de risico’s goed geprijsd kunnen worden. 

Verkleuring van het winkelgebied 
‘De opportunistic retail en supermarkten vormen interessante categorieën binnen de retail. Zó interessant, dat ze beleggers uit andere sectoren trekken, zoals kantoren en de logistiek. De voormalige Hudson’s Bay- en V&D-panden worden bijvoorbeeld vooral door nieuwe toetreders gekocht.’ Volgens Joep van Vliet, Head of Data Intelligence, heeft deze vraagtoename invloed op de markt: ‘We zien de aanvangsrendementen voor convencience centres dalen, wat de huidige prime-status van supermarkten weergeeft. Aan de andere kant stijgen die van non-foodwinkels. Dit biedt kansen voor transformatie van overtollig winkelvastgoed naar andere functies.’ 

De aantrekkelijke aankoopprijzen en stijgende aanvangsrendementen leiden tot een verkleuring van winkelgebieden. Joep: ‘Kijk bijvoorbeeld naar de gemeente Apeldoorn: daar zijn de afgelopen jaren veel meubel-, kleding- en schoenenwinkels verdwenen. Horeca en culturele locaties hebben juist aan terrein gewonnen. Zo zie je dat winkelgebieden zich aanpassen aan de consument.’ Voor producten die ze ook online kunnen kopen, zijn steeds minder winkels nodig. Ze komen wél naar winkelgebieden voor ervaringen: horeca en cultuur bieden die. 

Meer online, maar óók nieuwe winkels 
Nederlandse winkeliers hebben twee zware jaren achter de rug. ‘Maar we zijn het stadium van winnaars of verliezers van de crisis al voorbij’, zegt Lodewijk. ‘Het grootste deel van de retailers heeft het businessmodel gedwongen versneld aangepast: inmiddels verkopen ze bijna allemaal (deels) online en is hun logistiek daar ook op ingericht. Inmiddels hebben 40 retailers de overstap gemaakt naar nieuwe fysieke winkels. Zo openen Coolblue en MyJewellery nieuwe fysieke winkels in Nederland en breidt Rituals het aantal locaties in Nederland uit. Vanuit de logistieke non-foodsector zien we een enorme aanwas richting de fysieke winkel.’ 

Convenience in beweging 
Waar de non-food zich hard aanpast, blijft de supermarktensector relatief onveranderd. Maar niet voor lang meer. ‘Waar de online omzet van de non-foodsector een grote vlucht neemt, blijft die van supermarkten onder de 10% steken. Er staat de komende jaren veel te gebeuren in de convenience-gebruikersmarkt. Van overnames – zoals we bij de Deen hebben gezien – tot grote e-ontwikkelingen. Vastgoedbeleggers moeten hier rekening mee houden.’ 
 
De vastgoedvisie van Picnic 
Michiel Muller, Founder Picnic 

Nieuwe panden 
‘We groeien hard, in Nederland en daarbuiten. Daarvoor volgen we onze beproefde infrastructuuraanpak: grote fulfillmentcentra en kleinere cityhubs. Vooral voor die laatste categorie is de locatie erg belangrijk. Zo moeten ze dicht bij onze klanten liggen en goed bereikbaar zijn: per fiets en ov – voor onze medewerkers – maar ook voor de vrachtwagens van leveranciers. Dat zijn onze drie belangrijkste criteria. Daarnaast moet er natuurlijk genoeg plek zijn, is het fijn als de ruimte sociaal is en hebben we voldoende stroom- en oplaadmogelijkheden nodig voor onze elektrische voertuigen.’ 

‘Onze autootjes gaan maar 50 kilometer per uur, dus we kunnen niet 20 kilometer buiten de stad zitten. Dat betekent automatisch dat de betrouwbaarheid van onze levertijd enorm hoog is: 98% van onze bestellingen is er binnen het beloofde tijdvak van 20 minuten.’ 

Verduurzaming logistiek proces 
‘Duurzaamheid vinden we erg belangrijk. Dat blijkt onder meer uit onze elektrische voertuigen. Daarnaast hebben we geen voedselverspilling: we bestellen pas bij leveranciers als een consument z’n boodschappen al besteld en betaald heeft. Ook werken we aan grote solarprojecten op onze hubs en zijn we bezig met een smart grid. Wat ons betreft slaat duurzaamheid ook op arbeid en veiligheid. Daarom besteden we veel aandacht aan veiligheidssystemen rondom het rijden, waardoor onze runners safetycoaching krijgen en bij terugkomst op de hub een veiligheidsscore krijgen voor hun rit.’ 

Strijd om de beste locatie 
Picnic bewijst dat een sterk logistiek netwerk en aandacht voor de last mile delivery belangrijke voorwaarden zijn voor groei. Toch komen we logistieke hubs tekort om te voldoen aan deze marktvraag, zegt Jim Orsel, Head of Industrial & Logistics Nederland: ‘Vooral in de stadsperiferie en -centra zijn meer distributiecentra nodig. Steeds meer bedrijven willen nog dichter bij de consument zitten om snel en duurzaam te kunnen bezorgen. Beleggers met voldoende kennis van supplychains kunnen op deze behoefte inspelen met goede locaties.’ ‘Dat zien we ook in de data over verhuurtransacties in de logistiek’, vult Joep aan. ‘In en rond de steden zijn de huurprijzen het hoogst. Logistieke dienstverleners betalen die graag als ze er een strategische locatie voor terugkrijgen.’ 

Meer weten? 
Tijdens ons Outlook-event van 27 januari 2022 stonden Lodewijk, Jim en Joep uitgebreid stil bij belangrijke trends en ontwikkelingen op de Nederlandse winkel- en logistiekbeleggingsmarkt. Bovenstaande tekst is daar het resultaat van. Benieuwd naar onze vooruitblik op andere vastgoedsectoren? Vraag ons Outlook-rapport aan.