Beleggingsvolume 1ste kwartaal daalt met 63%

In het eerste kwartaal van 2023 werd er voor €1,4 miljard in commercieel vastgoed belegd. Dit betekent een daling van 63% van het investeringsvolume ten opzichte van het eerste kwartaal van vorig jaar toen het volume uitkwam op €3,7 miljard. Ten opzichte van het langjarig-gemiddelde betekent het een daling van 57% en tevens het laagste niveau sinds 2015, dit constateert CBRE Nederland, onderdeel van het beursgenoteerde CBRE Group, 's werelds grootste adviesbureau voor vastgoed, op basis van de eerste kwartaalcijfers van 2023.

De sterk gestegen financieringsrente en de daaropvolgende waardedaling in de vastgoedmarkt zijn de voornaamste oorzaak voor deze daling. Maar naast de macro-economische ontwikkelingen, zorgt ook een stapeling van wet- en regelgeving voor onzekerheid bij beleggers. Zo is in korte tijd aangekondigd: een verhoging van de overdrachtsbelasting, voorgenomen verbod op tijdelijke verhuur, aanpassing van Box 3, een ingrijpende aanpassing van de huurprijsregulering, het afschaffen van fbi status en het afschaffen van de vrijstelling voor overdrachtsbelasting op aandelentransacties van een vastgoedvennootschap. Ook de trage vergunningstrajecten in Nederland spelen beleggers parten. Met name buitenlandse partijen zijn daardoor terughoudend in het investeren in de Nederlandse vastgoedmarkt en in het bijzonder in woningen.

Beleggingsvolume 1ste kwartaal 2023

Onzekerheid over prijsvorming en boekwaarden
De onzekere ontwikkeling van de inflatie en de volatiele rente in het eerste kwartaal zorgden voor onzekerheid bij investeerders over de toekomstige prijsvorming van vastgoed. Dit maakte dat er wel veel interesse is vanuit investeerders om te beleggen in vastgoed, maar dat er tot op heden vooral sprake is van een latente houding. Aan de aanbodzijde zorgde het verschil tussen de boekwaarden van vastgoed en de feitelijke prijs op de markt voor terughoudendheid bij beleggers. Want vastgoed verkopen onder boekwaarde blijkt in de praktijk uitdagend.   

Wegvallen van internationale beleggers op woningmarkt
Op de woningmarkt zijn nieuwbouwprojecten lastig winstgevend te houden. Projectontwikkelaars verschuiven, indien die flexibiliteit wordt gegeven, van de koopsector naar de huursector en andersom. Ook zoeken projectontwikkelaars naar opties om nieuwbouw doorgang te laten vinden, bijvoorbeeld door het bouwen van zorgwoningen.

CBRE ziet een verschuiving van kapitaalstromen op de beleggersmarkt voor nieuwbouwwoningen. Voor de introductie van de aangekondigde huurprijsregulering werd in 2022 nog 30% van de woningbeleggingstransacties aangekocht door een buitenlandse investeerder. In het eerste kwartaal van 2023 is dit aandeel gedaald naar 8%. Dit bevestigt het beeld dat internationale beleggers hun woninginvesteringen elders willen alloceren, hoofdzakelijk vanwege het veranderde investeringsklimaat ingegeven door de additionele regulering.

Toch is het investeringsvolume op de woningmarkt minder sterk teruggevallen, dan bijvoorbeeld op de kantoren- of winkelmarkt. Dit komt mede door een drietal transacties van levensloopbestendige woningcomplexen, goed voor bijna een kwart van het volume. Dit betreft woningcomplexen die mede vanwege het zorgkarakter buiten de toekomstige regulering vallen.

Verwachtingen
Na een zeer rustig eerste kwartaal verwacht CBRE dat de beleggingsmarkt weer meer activiteit gaat laten zien in het tweede kwartaal van 2023. Een mogelijk stabielere kapitaalmarktrente zorgt voor meer prijsstabiliteit en -zekerheid. Daarbij komen dalende boekwaarden in de richting van de feitelijke marktwaarde, waardoor bied- en laatprijs nader tot elkaar komen en tot meer activiteit op de markt leidt. Toch verwacht CBRE dat de dynamiek op de beleggingsmarkt voor commercieel vastgoed pas na de zomer echt zal terugkeren.