CBRE: Voldoende kapitaal voor vernieuwing zorginstellingen

Amsterdam, 27 januari 2022 – Beleggers hebben komende jaren voldoende kapitaal beschikbaar om een belangrijke bijdrage te leveren om sterk verouderde verpleeghuizen en zorgcomplexen te vernieuwen en aan te passen aan de nieuwe klimaateisen. Beleggers kunnen daarbij de investeringen die zorgorganisaties in het vastgoed moeten doen overnemen. Verwachting is dat beleggers dit jaar 1,2 miljard euro in zorgvastgoed steken. De investeringsbereidheid van beleggers is hierbij niet de belemmering, maar juist gebrek aan aanbod vormt de drempel.

Dat blijkt uit de Market Outlook 2022 van vastgoedadviseur CBRE. In de jaarlijkse Market Outlook publiceert en analyseert CBRE de cijfers over het afgelopen jaar en geeft het een onderbouwde verwachting voor het komend jaar.

Transitie naar energieneutrale nieuwbouw
Nederland heeft zo’n 19 miljoen vierkante meter vastgoed voor langdurige zorg, waarvan 59 procent al meer dan dertig jaar oud is (bouwjaar voor 1990). Voor een deel van de panden van voor 1990 zal de strategie zijn om niet meer te investeren in de bestaande bouw, maar in te zetten op een transitie naar energieneutrale vervangende nieuwbouw en tegelijkertijd de benodigde uitbreiding te realiseren.

Klimaatdoelstellingen leiden tot verduurzaming van het zorgvastgoed, soms met grote en kostbare ingrepen. Deze investeringen stellen budgetafhankelijke zorgorganisaties voor een dilemma. Ze zijn nodig, maar mogen niet ten koste gaan van de zorg. Beleggers kunnen uitkomst bieden. Als zij het vastgoed in eigendom nemen, hebben zorgorganisaties de handen vrij voor hun belangrijkste taak: zorg leveren. Succesvolle sale-and-lease-back transacties, dit zijn transacties waarbij de zorgorganisatie na verkoop (een gedeelte van) het vastgoed terughuurt en langjarige partnerschappen bewijzen de kracht van zo’n samenwerking.

Kracht van samenwerking
 “In sommige gevallen ben je als huurder goedkoper af dan als eigenaar, sale-and-lease-back is dan een goede oplossing”, aldus Laura Seckel, Director Healthcare bij CBRE. “Een grote transactie waarbij een zorgorganisatie haar zorgappartementen heeft verkocht aan een belegger, waarbij deze zorgaanbieder nog wel de zorg blijft leveren aan bewoners maar dus niet meer belast is met het eigendom van het vastgoed illustreert de kracht van samenwerking. Een andere grote sale-and-lease-back betrof de verkoop van twee woonzorgcomplexen in de provincie Utrecht voor 30,5 miljoen euro. De verkoper, een zorg-, woon- en welzijnaabieder voor ouderen, kan daardoor in één keer de renovatie- en nieuwbouwopgave in haar vastgoed realiseren en tegelijk toch haar doelgroep blijven bedienen met zorg in de twee woonzorgcomplexen.”

Het beleggingsvolume in Nederlands zorgvastgoed bleef in 2021 met 850 miljoen euro achter door een gebrek aan aanbod. De samenwerking tussen beleggers en zorgorganisaties komt langzaam op gang. Dit is volgens  Seckel ook terug te zien in de toename van het investeringsvolume in het afgelopen jaar. Zo werd bijna de helft van het volume in de laatste drie maanden verhandeld. CBRE verwacht dat dit doorzet. “De trend wordt vooral gedragen door de grote investeringsopgave in zorgvastgoed en het maatschappelijk belang.” Gelet op de grote vraag naar zorginvesteringen verwacht CBRE in 2022 een volume van 1,1 à 1,2 miljard euro met aanhoudend dalende aanvangsrendementen.

Vastgoed moet verbinden
Met name ook in de stadsomgeving zijn grote investeringen nodig. Seckel: “Het is belangrijk dat de stad tegemoet komt aan de woonbehoeften van de vele ouderen en andere mensen die zorg nodig hebben. Zij komen door de anonimiteit van de stad makkelijk in een sociaal isolement terecht – iets wat we op het hoogtepunt van de coronacrisis veel zagen gebeuren. Terwijl de stad juist de ideale woon- en ontmoetingsplek zou kunnen zijn; een omgeving waarin je langer sociaal actief blijft en zelfstandig kunt wonen. Hiervoor is vastgoed nodig dat mensen, generaties en functies verbindt. Denk aan gebouwen voor divers gebruik, aantrekkelijke seniorenhuisvesting en kwalitatief hoogstaande zorgvoorzieningen, waardoor ook ouderen en zorgbehoevenden hun plek in de stedelijke maatschappij houden.” 

Zeker voor zorg gerelateerd vastgoed is een samenwerking tussen de zorgaanbieder en een beleggereen goede oplossing, waarbij alle partijen profiteren van de professionalisering die de laatste jaren heeft plaatsgevonden. Die slag is ook zichtbaar in de eerstelijns en tweedelijns zorgcentra, waar als gevolg van de vergrijzing de zorgopgave ook zal stijgen. Het aantal beleggers dat de specialistische kennis heeft om in deze segmenten te beleggen neemt toe.