Hoog tijd voor toekomstgerichte taxaties
Eigenaren, banken en de maatschappij stellen steeds hogere eisen aan vastgoed. Gebouwen moeten duurzamer, unieker en moderner dan – pak ‘m beet – twintig jaar geleden. Dat zien we onder meer aan financieringsvoorwaarden en eisen bij ontwikkelingsprojecten. Alleen de manier waarop het vastgoed wordt gewaardeerd, lijkt niet mee te bewegen met de tijd. Veel taxateurs baseren zich op het verleden om de toekomstige marktwaarde van een pand te bepalen. Terwijl toekomstgerichte taxaties cruciaal kunnen zijn om vastgoedvernieuwing te stimuleren en belonen. CBRE vindt dat taxateurs vooruit moeten durven kijken.
Taxeren in ‘t kort
Een taxatie bestaat grofweg uit een objectief en een subjectief deel. Voor het objectieve gedeelte vergelijkt de taxateur het pand met referentieobjecten: gebouwen die net zijn verkocht, in de omgeving liggen van het te taxeren pand en in dezelfde periode zijn gebouwd. Dit levert een aardig beeld op van de waarde van vastgoed. Daarnaast gebruikt de taxateur z’n kennis van de markt om dit aan te scherpen. Heeft het pand bijvoorbeeld een kwaliteit die onderbelicht blijft in de referentieanalyse? Dan kan de taxateur toelichten waarom een hogere of lagere waardering gerechtvaardigd is.
Markt verandert: amper ruimte voor expertise
De Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt wordt professioneler en internationaler: een groeiend aantal partijen uit binnen- en buitenland doet steeds grotere investeringen in ons vastgoed. In een poging tot een uniforme taxatie-aanpak te komen, hechten deze partijen en beleidsmakers steeds minder waarde aan subjectieve waardebepaling. Taxateurs richten zich steeds meer op referenties en krijgen – of nemen – nauwelijks ruimte voor hun eigen mening en oordeel. Dat is zonde.
Blik vooruit
Uit bijvoorbeeld de klimaat- en coronacrisis blijkt dat de eisen die gebruikers, eigenaren, banken en maatschappij stellen aan gebouwen, sterk veranderen. Vastgoed moet moderner en duurzamer om waardevol te blijven in de toekomst. Dan is het onlogisch om de waarde ervan op het verleden te baseren. Alsof je autorijdt en alleen in de achteruitkijkspiegel kijkt, in plaats van naar het verkeer vóór je.
Wat mij betreft is het tijd dat taxateurs weer vooruit durven kijken. Dat ze het lef hebben hun kennis en visie te delen, en hun oordeel baseren op vandaag en morgen – in plaats van gisteren. Sommige gebouwkwaliteiten worden op basis van een referentieanalyse te laag gewaardeerd, bijvoorbeeld omdat er nauwelijks toekomstbestendig vergelijkingsmateriaal is. Toch moeten ze in een taxatie terugkomen. Dát is namelijk wat een pand straks waardevol maakt. Denk aan een bepaalde mix van functies, architectonische vernieuwing of de kwaliteit van het gebouw. En natuurlijk de duurzaamheid van een pand.
Oordeel taxateur nodig, júist nu
Voor kantoorpanden is duurzaamheid haast onmisbaar geworden. Deels vanwege regelgeving, maar ook omdat eigenaren en gebruikers het steeds belangrijker zijn gaan vinden. Een duurzaam pand van
hoge kwaliteit kan dus erg goed in de markt (gaan) liggen, maar op basis van referenties nog te laag worden gewaardeerd. Het oordeel van de taxateur is dan onmisbaar voor een realistische waardebepaling.
Hetzelfde geldt bijvoorbeeld in de logistiek, waar het lang gebruikelijk was om eenlaagse gebouwen te ontwikkelen. Het afgelopen anderhalf jaar kregen gebruikers de behoefte aan meer ruimte om voldoende voorraad vast te kunnen houden. Hierdoor zien we nu een toename van tweelaagse panden. Op basis van het verleden kun je de waarde van deze objecten niet bepalen.
Het alternatief: stilstand
Als taxateurs vastgoedwaarde op dezelfde manier blijven bepalen, heeft dat twee onwenselijke gevolgen. Ten eerste worden ontwikkelaars en eigenaars van toekomstbestendige, innovatieve en duurzame gebouwen niet beloond voor hun keuzes. Daarnaast stimuleert het anderen niet om aan de toekomst te denken – wat er uiteindelijk weer toe leidt dat er weinig geschikte referentieobjecten bij komen.
Onze taxateurs nemen het voortouw
In het Engels wordt taxatie opinion of value genoemd. Zo benadert CBRE het ook: als een deskundig waardeoordeel. Onze taxateurs hebben veel verstand van de markt en onderhouden nauw contact met marktpartijen: van beleggers tot gebruikers en van ontwikkelaars tot makelaars. Dit stelt ons in staat om realistische, toekomstgerichte kwaliteitstaxaties uit te voeren. Waarin we vaak genegeerde, maar minstens zo waardevolle vastgoedeigenschappen óók meenemen.
Verder praten over toekomstgericht taxeren? Reageer via een comment of stuur me een berichtje.