Huurprijsontwikkelingen bepalend voor investeringsbeslissingen in 2008

-Effecten kredietcrisis in 2007 met name merkbaar in Verenigd Koninkrijk

-Amsterdam is toegetreden tot top 10 van Europese investeringsmarkten

De definitieve cijfers over 2007 laten zien dat de Europese investeringen in commercieel vastgoed een recordhoogte hebben bereikt van €246 miljard, 6% hoger dan het record van 2006. De effecten van de problemen op de kredietmarkten waren in het vierde kwartaal weliswaar merkbaar, maar beperkten zich grotendeels tot het Verenigd Koninkrijk. Op het Europese vasteland bereikte de investeringsactiviteit een recordhoogte van €45 miljard in het vierde kwartaal (ten opzichte van €42.5 miljard van 2006).

De waarde van het vastgoed volgde een soortgelijk patroon. De yields in het Verenigd Koninkrijk zijn veel sterker toegenomen dan in de meeste andere Europese steden. In de City in Londen was een stijging van 150 basispunten te zien, terwijl de toename de in de andere Europese steden slechts 20 tot 40 basispunten bedroeg.

Een verklaring hiervoor is het verschil in huurwaardeontwikkeling. In de jaren 2006 en 2007 steeg de prime rent in Londen met in totaal 50% in West End en 42% in the City. Afgezien van markten in Midden- en Oost-Europa kwam in de rest van Europa alleen Madrid in de buurt van dit huurstijgingniveau met een toename van 47%. Steden als Parijs (+17%), Frankfurt (+16%), München (+5%) en Milaan (+4%) kenden een veel minder grote toename, maar hebben hierdoor, bij een stabiel blijvende, krachtige onderliggende economie, in vergelijking met Londen een groter huurprijspotentieel.

“Duidelijk is dat de verandering van de yield niet langer de belangrijkste factor is bij vastgoedrendementen en dat topprestaties in 2008 van huurwaardestijgingen moeten komen,” aldus Nick Axford, Head of EMEA Research for CB Richard Ellis. “Als de Europese economie relatief stabiel blijft, blijft de onderliggende basis aantrekkelijk.”

Ondanks de afname op de Britse markt, bleef Central London de grootste Europese investeringsmarkt, met een totaal voor €31 miljard aan transacties in 2007. 2007 Top 10 Europese Investment Markets:
Londen
Parijs
Frankfurt
Munchen
Stockholm
Berlijn
Hamburg
Madrid
Moskou
Amsterdam

Acht van de tien grootste investeringsmarkten waren gelijk aan die in 2006. Echter, twee nieuwkomers vielen op:
- Moskou, met een totaal aan transacties van €3.4 miljard. Hieruit blijkt de snelle groei van de Russische markt
- Amsterdam, met een totaal aan transacties van €2.8 miljard. Dit is een gevolg van enerzijds de groeiende, Nederlandse economie, anderzijds van de voorkeur van investeerders voor transparante, stabiele markten in de tweede helft van het jaar. Wat verder opvalt is het hoge toetredingsdrempel voor de top 10. Amsterdam, als tiende in de ranglijst, kende een investeringsniveau van €2.8 miljard in 2007. Vergeleken met 2005, toen Madrid nog de tiende plaats innam, lag de omzet op €1.5 miljard. In 2007 waren er echter maar liefst 22 markten waarbij het investeringniveau boven €1.5 miljard lag.

De sterkste groei was zichtbaar in de kleinere Europese markten: zo verdubbelde de activiteit in bijvoorbeeld Hongarije en Luxemburg. Daarnaast zagen landen als Tsjechië, Nederland, Denemarken, Portugal, Spanje en Roemenië een toename van meer dan 40%.