Impact van Europese richtlijn EPBD op vastgoedmarkt

De EU presenteert vandaag een update van de “EPBD”-richtlijn (Energy Performance of Buildings Directive) ten aanzien van de energie prestatie van gebouwen binnen de EU. De Europese Commissie stelt hiermee veel hogere eisen aan de vastgoedsector om versneld te gaan verduurzamen. Deze richtlijn zal waarschijnlijk een significante impact gaan hebben en het zal naar verwachting ook niet de laatste aanpassing zijn.

De bebouwde omgeving is voor circa 40% verantwoordelijk voor de uitstoot van CO2. De vastgoedsector moet en kan derhalve een grote bijdrage te leveren aan de ‘decarbonisatie’. De EU komt nu met zeer duidelijke en harde handvatten.

De belangrijkste punten:

• Elke Lidstaat moet een actieplan opstellen hoe alle bestaande gebouwen om kunnen worden gevormd tot emissievrije gebouwen uiterlijk in 2050. Uiterlijk in januari 2025 moeten deze plannen ter goedkeuring zijn voorgelegd aan de Europese Commissie.
• De plannen moeten een ‘routekaart’ bevatten met harde doelstellingen en meetbare voortgangsindicatoren voor 2030, 2040 en 2050.
• Vanaf 2027 moeten alle nieuwe gebouwen die in gebruik worden genomen of eigendom worden van de overheid emissievrij zijn.
• Vanaf 2030 moeten alle nieuw opgeleverde gebouwen emissievrij zijn, gedefinieerd als “een gebouw met een zeer hoge energieprestatie” waarbij de zeer lage hoeveelheid energie die nog steeds nodig is, volledig gedekt wordt door ter plaatse geproduceerde energie uit hernieuwbare bronnen.
• Als het gaat om renovaties, worden nieuwe minimale energieprestatienormen op EU-niveau voorgesteld, waarbij de slechtst presterende 15% van het gebouwenbestand van elke lidstaat moet worden opgewaardeerd van klasse G van het energieprestatiecertificaat naar ten minste klasse F tegen 2027 voor utiliteitsbouw en 2030 voor woongebouwen.
• Een 'Renovatiepaspoort' voor gebouwen, een hulpmiddel voor eigenaren om stapsgewijs naar emissievrij toe te werken. Het stimuleren van kredietverstrekkers om energieprestaties van hun gebouwenportefeuille te verbeteren en klanten aan te moedigen hun eigendommen energiezuiniger te maken. De Commissie verzoekt de lidstaten ook om renovatieoverwegingen op te nemen in de openbare en particuliere financieringsregels.
• Alle verkochte of verhuurde gebouwen moeten vanaf 2027 tenminste een E-label hebben om een transactie te kunnen laten plaatsvinden. Vanaf 2033 ten minste een label C.
• In 2040 moet de uitfasering van het gebruik van fossiele brandstoffen voor verwarming en zijn voltooid.

CBRE is blij met deze duidelijkheid en vindt het goed dat er nu concreet wordt gemaakt wat er verwacht wordt van de vastgoedmarkt. Het betreft een fikse opgave die een grote impact kan hebben op de waarde en verhandelbaarheid van vastgoed indien er geen actie wordt ondernomen. CBRE is positief, het biedt kansen voor partijen die proactief handelen.

Als we kijken naar de ambitie, implementatie en mate van duidelijkheid zijn er nog wel de nodige kanttekeningen te maken.

Ambitie
Er kunnen kanttekeningen worden geplaatst bij deze voorgenomen ‘ambitie’, zowel voor de bestaande bouw als in de nieuwbouw.

Op de bestaande bouw is de ambitie gekoppeld aan energie-labels en wordt verwacht dat per 2033 het energielabel C moet worden bereikt. Een ambitie die wij binnen Nederland op de kantorenmarkt al als voorwaarde hebben vanaf 2023. Voor de kantorenmarkt zal dit dan ook niet leiden tot een versnelling van de energietransitie. Voor alle andere sectoren, maar ook voor bijvoorbeeld de woningmarkt, zal gelden dat men 5 jaar de tijd heeft om naar een E-label te komen en 5 jaar meer om naar een C-label te komen.

Op nieuwbouw niveau geeft de EPBD aan om per 2030 op een zero emission niveau zitten, terwijl Nederland nu al vanuit het bouwbesluit op BENG (bijna energie neutrale gebouwen) niveau zit. Dit betekent dat de komende 8 jaar nog steeds gebouwen kunnen worden neergezet die niet voldoen aan de doelstellingen van 2050. Wij adviseren onze klanten om de extra inspanning al te leveren bij realisatie van de nieuwbouw, additionele investeringen naderhand zijn doorgaans hoger dan meteen meenemen tijdens de bouw.

De duurzaamheidseisen die gaan gelden bij renovatie zijn nog niet duidelijk, anders dan dat prestatienormen gaan gelden “voor zover deze technisch, functioneel en economisch haalbaar zijn”. De daadwerkelijke inspanningsverplichting zal de Nederlandse overheid concreter moeten gaan invullen.

Implementatie
De richtlijn laat ruimte aan Lidstaten voor individuele invulling. De ervaring uit eerdere Europese regelgeving leert dat er uiteindelijk 26 verschillende varianten zullen komen, met verschillende snelheden, meet-methodieken en handhavingsvormen. Eenduidige doelstellingen, die over heel de EU vergelijkbaar zijn, én gekoppeld zijn aan bestaande “decarbonisation pathways” (zoals CRREM) zouden voor de markt wenselijk zijn. Veel beleggers opereren immers internationaal.

Impact vastgoedmarkt
De impact op de vastgoedmarkt is ook los van deze regelgeving al zichtbaar. CBRE ziet dat meeste (institutionele) beleggers al vooruitlopen op de nieuwe richtlijnen en actief portefeuilles verduurzamen. Omdat nu duidelijker gaat worden wat verwacht wordt van gebouweigenaren is onze verwachting dat de verduurzaming van gebouwen breder en versneld gaat plaatsvinden. Dit zal er uiteindelijk toe leiden dat duurzaam vastgoed aanzienlijk meer waard wordt ten opzichte van niet duurzaam vastgoed.

Wij adviseren gebouweigenaren serieus te kijken naar deze EU-richtlijnen. De effecten van de richtlijnen kunnen groot zijn. Maar met de juiste maatregelen zullen gebouwen aantrekkelijk en gewild blijven voor zowel gebruikers en beleggers. Wanneer verduurzamingsmaatregelen uitblijven zal de interesse van gebruikers en beleggers afnemen en waarderingen uiteindelijk negatief worden bijgesteld.