Amsterdam,
20
mei
2021
|
16:58
Europe/Amsterdam

Institutionele belegger in vastgoed, laat u het ‘sectordenken’ al los?

Een frisse blik op de Nederlandse binnensteden

Institutionele beleggers in vastgoedfondsen, met name pensioenfondsen en verzekeraars, acteren wat vastgoed betreft doorgaans via sectorale vastgoedfondsen. Echter lopen werken, wonen, winkelen en recreatie in de moderne maatschappij naadloos in elkaar over, een proces van ruimtelijke functiemenging dat al jaren zichtbaar is. Deze blog is een pleidooi voor het niet langer ‘hokjesdenken’, maar kansen pakken voor herbestemming van binnenstedelijk vastgoed.

Vraag naar winkels zal blijvend veranderen

Door structurele veranderingen zoals online shopping neemt de behoefte aan binnenstedelijk winkelvastgoed (vaak ook ‘high street’ genoemd) in Nederlandse steden al jaren af. Door de Covid-19-pandemie is deze trend in een stroomversnelling geraakt. Als gevolg hiervan is de verwachting dat er meer lege winkelpanden zullen komen, met bijbehorend een gemiddeld brede huur- en waardedaling. Een mogelijk probleem voor beleggers in vastgoedfondsen met een sectorspecifieke winkelstrategie. Dit roept de volgende vragen op:

Welke kansen bieden deze vrijkomende winkelruimten voor vastgoedbeleggers? En hoe kunnen institutionele beleggers hiervan profiteren?

De oplossing voor de leegstand in binnensteden ligt niet in een allocatie naar één specifieke (vastgoed)sector. Voor een structurele verbetering van de binnenstad is het essentieel om het denken in sectoren (het ‘hokjesdenken’) los te laten en actief in te zetten op transformatie van ongebruikte verdiepingen en leegstaande winkelruimtes.

Mixed-use in de binnenstad

In stedelijke regio’s zien wij al jarenlang functiemenging: mensen willen graag met elkaar werken, wonen, winkelen en recreëren. Het liefst doen ze dit in stads- of wijkcentra, wat aantrekkelijke plekken blijven, juist ook om ook andere dingen te doen dan winkelen.

  • Centrale locaties, met goede voorzieningen, die vaak ook goed bereikbaar zijn, zijn gewild onder woningzoekers. Met name onder starters is de woningnood hoog, en zij willen juist daar wonen waar deze diverse voorzieningen zijn.
  • Tegelijkertijd zijn winkeliers op zoek naar klanten en zien zij bewoners graag meer in de binnensteden. Veel ruimte boven winkels staat al leeg, daar komt nog winkelleegstand bij, wat woonruimte zou kunnen betekenen.

Transformatie naar woningen biedt daarom interessante kansen voor beleggers. Maar de mogelijkheden houden daar niet op. Ook mixed-use panden waarin bijvoorbeeld winkelen en werken of wonen en recreëren worden gecombineerd, zijn aantrekkelijk.

Core beleggingen in duurzaam vastgoed

In de huidige onzekere en flexibele wereld zijn de meeste institutionele beleggers op zoek naar zogenaamde core beleggingen: vastgoed met een relatief laag risicoprofiel, met andere woorden vastgoed met een stabiele huurstroom. Winkelvastgoed wordt momenteel door veel beleggers te risicovol geacht door de onzekere en volatiele huurstroom. Maar functieverandering of -menging kan dit risicoprofiel verlagen. Gemengde gebouwen bieden stabielere huurstromen en zijn vanuit dat perspectief ideaal voor een toekomstbestendige portefeuille. Ook zijn de mogelijkheden voor vergroening van de portefeuille talrijk, want bij het transformeren van winkels naar bijvoorbeeld woningen kan het vastgoed op verschillende manieren verduurzaamd worden.

Aanbod van gemengde gebouwen

Op kleine schaal worden reeds mixed-use nieuwbouwobjecten opgeleverd, zoals het gemengde gebouw The Valley aan de Amsterdamse Zuidas. Zulke gebouwen vinden vaak niet hun weg naar de institutionele belegger omdat deze traditioneel nog in hokjes denkt. De gemengde gebouwen die wel in 'institutionele handen' komen, zijn vaak juridisch gesplitst en het eigendom is verdeeld over verschillende sectorale vastgoedfondsen. Vaak komt dit niet ten goede aan het ontwerp en/of gebruik. Op termijn ontstaan er mogelijk conflicterende belangen, bijvoorbeeld als één van de fondsen zijn deel van het gebouw wil of moet verkopen, verduurzamen of herontwikkelen. 

Succesvolle transformatie is een uitdaging

De realisatie van een mixed-use gebouw is een complex proces, en is ook zeker niet voor iedere winkel of locatie noodzakelijk of interessant. Het grootste struikelblok is het verschil tussen de boekwaarde van het winkelvastgoed en de waarde van woningen, horeca of werkplekken. Of transformatie daarnaast haalbaar is hangt af van allerlei factoren, zoals de locatie, het huidige gebruik, het profiel van de huurder(s), het beschikbare vloeroppervlak, de parkeersituatie, de fysieke lay-out, de façade van het gebouw of de historische waarde. Doorgaans liggen de beste mogelijkheden voor transformatie in grotere objecten op binnenstedelijke locaties, maar ook ongebruikte ruimtes boven solitaire winkels bieden in gevallen kansen voor bijvoorbeeld appartementen.

Enkele voorbeelden van binnenstedelijke transformaties van winkels naar mixed-use gebouwen zijn:

  • Winkelcentrum In de Bogaard in Rijswijk gaat deels op de schop, o.a. de oude V&D en een deel van het oude winkelcentrum maakt plaats voor woningen;
  • de voormalige Hudson's Bay in Zwolle wordt getransformeerd naar een supermarkt, hotel, horeca, appartementencomplex en ondergrondse fietsenstalling;
  • de voormalige Hudson's Bay in Rotterdam wordt getransformeerd naar een kantoorgebouw met winkelruimte in de plint.

Veelal zijn gebouwen met transformatiebehoefte in handen van institutionele beleggers, maar vaak worden ze verkocht aan een ontwikkelaar omdat transitie niet past in de sectorale beleggingsstrategie of dat herontwikkeling (fiscaal) niet één-op-één zou passen binnen een fonds. Hierdoor blijven er soms kansen onbenut. Tenslotte worden  de getransformeerde gebouwen vaak weer terug verkocht aan institutionele beleggers en verdeeld over (andere) sectorale fondsen. Met deze splitsing van functies wordt het verlaagde risicoprofiel van het gemengde gebouw weer tenietgedaan.

Conclusie: pak de voordelen die mixed-use te bieden heeft en laat ‘sectordenken’ los

Op de juiste locatie biedt transformatie van winkelvastgoed mooie mogelijkheden. Om dit te realiseren adviseren wij institutionele beleggers om het traditionele ‘sectordenken’ los te laten. Dit opent de deur naar stabielere rendementen, verduurzaming van de portefeuille en een maatschappelijke impact door bij te dragen aan thema’s zoals het oplossen van het woningtekort.

Wil je verder praten over dit onderwerp? Aarzel dan niet om contact op te nemen via Casper.vanGrieken@cbre.com.