Logistieke vastgoedmarkt maakt zich langzaam klaar voor herstel
De logistieke markt was de eerste vastgoedsector die zwaar geraakt werd door de economische crisis, maar is waarschijnlijk ook de eerste die zich weer zal herstellen, zo blijkt uit de laatste MarketView over de logistieke markt in Nederland van vastgoedadviseur CB Richard Ellis.
Het dieptepunt in wereldhandel en goederendoorvoer werd in het tweede kwartaal van 2009 bereikt, om daarna weer voorzichtig te groeien. De sterk gedaalde handelsvolumes hebben evenwel een grote impact gehad op de vraag naar distributieruimte. Deze werd in de eerste helft van het jaar nog op peil gehouden door de behoefte aan bulkgoederenopslag in Rotterdam, op zichzelf ook een gevolg van de crisis. In de tweede helft van het jaar nam ook deze specifieke vraag af.
Het aanbod aan distributieruimte is daardoor zeer sterk gestegen en bedroeg aan het eind van het jaar een landelijk volume van circa 1,5 miljoen m², hetgeen neerkomt op 7,5% van de totale voorraad. Wat dit totaalcijfer echter niet weergeeft zijn de zeer sterke regionale verschillen die in de tussentijd zijn opgetreden. Leegstand is namelijk vooral zichtbaar in de hubs in het zuiden van het land, waar Europese distributieoperaties veel mobiliteit hebben laten zien en waar gedurende de recessie voortdurend speculatieve projecten aan de voorraad zijn toegevoegd. Hier staat tegenover dat in andere locaties, met name in het centrum van het land, nog altijd sprake is van een krappe markt met nauwelijks modern aanbod.
Dries Castelein, Associate Director Industrial & Logistics: “De sterke regionalisering van de markt heeft geleid tot een onoverzichtelijk speelveld voor zowel gebruikers als eigenaren. In feite moet per locatie worden vastgesteld of er sprake is van een huurders- of een eigenarenmarkt. Dit heeft uiteraard ook gevolgen voor de vraaghuren in de verschillende locaties.”
Doordat de handels- en doorvoervolumes verder aantrekken en de consolidatie- en moderniseringsslag in de logistieke sector onverminderd doorgang vindt, is de verwachting dat de leegstand in nieuwe projecten op termijn zal worden ingevuld. Dit gaat wel in toenemende mate ten koste van oudere en minder goed bereikbare objecten, waarvoor herontwikkeling vaak de enige oplossing is.
De beleggingsmarkt voor logistiek vastgoed is vooralsnog dun. Omdat financiers veelal langjarige huurcontracten eisen en kopers risico-avers zijn is de beleggersvraag beperkt, terwijl ook het aanbod mager is, aangezien beleggers hun in waarde gedaalde assets vasthouden en ontwikkelaars en sale & leasebacks vaak voor de enige aanvoer zorgen.
Machiel Wolters, hoofd Research: “De logistieke sector is nooit overmatig gefinancierd geweest waardoor er weinig gevallen van distressed portfolios en gedwongen verkopen voorkomen. Maar zodra de markt verder aantrekt en de leegstand zichtbaar daalt zal de beleggingsactiviteit aanwakkeren. Vooral de moderne sites die op dit moment nog leeg staan in het zuiden van het land bieden daarbij perspectief voor meer opportunistisch ingestelde beleggers.”
Dutch Logistics Marketview