Marktwaarde huurwoningen nadert steeds vaker leegwaarde

De Nederlandse woningmarkt blijft groeien. Het aantal verkochte bestaande koopwoningen is in maart 2016 met 24,0% gestegen ten opzichte van dezelfde maand in 2015 en de prijsstijging in dezelfde periode was 4,3%. De groei is het sterkst in de noordelijke Randstad, zo blijkt uit de MarketView Residential van internationaal vastgoedadviseur CBRE. Door een sterk gestegen vraag en een beperkt aanbod overstijgt in Amsterdam de gemiddelde koopwoningprijs de piek in 2008. Dit heeft ook haar uitwerking op het gemiddelde huurniveau dat eind 2015 in het centrum van Amsterdam op € 22,30 per m² per maand uitgekomen is. De toenemende vraag van beleggers naar huurwoningen in de grote steden heeft tot een verschuiving in de gerealiseerde leegwaarde ratio’s geleid. Dit betekent dat beleggers bijna net zoveel over hebben voor woningen als eigenaar-bewoners.

Trek uit de stad

Mede door de stijgende prijzen, het beperkte aanbod en hogere huren zijn in 2015 meer mensen uit de steden Amsterdam, Den Haag en Utrecht vertrokken dan voorgaande jaren. Ze verhuisden veelal naar omliggende gemeenten. Alleen in Rotterdam verhuisden er meer mensen naar de stad. Dit betekent niet dat de bevolking van deze grote steden afnam. Het vertrekoverschot werd gecompenseerd doordat het aantal nieuw geborenen hoger bleef dan het aantal stervenden en de stad haar aantrekkingskracht blijft behouden op jong volwassenen en nieuwkomers uit het buitenland.

Marktwaarde nadert leegwaarde

Beleggingsvolumes nemen verder toe

De activiteit van beleggers in de residentiële markt neemt verder toe. In het laatste kwartaal van 2015 werd € 1,19 miljard geïnvesteerd en in het eerste kwartaal van 2016 € 512 miljoen. CBRE verwacht dat deze hoge activiteit de komende periode nog zal aanhouden. Naast nieuwbouwprojecten bestaat er ook grote interesse voor nationale portefeuilles. Het afgelopen halfjaar wisselden 12 portefeuilles met een totaal volume van circa € 650 miljoen van eigenaar. De trend die de vastgoedadviseur al eerder zag, dat buitenlandse beleggers hun weg naar dit type vastgoed weten te vinden, zet zich verder voort.

Vooruitzichten
CBRE verwacht dat de groei van het BBP, het hogere consumentenvertrouwen en de lage rente tot verdere stijging van de prijzen in de koopwoning- en huurmarkt in de metropoolregio’s van de grote steden zullen leiden. Daarnaast verwacht de vastgoedadviseur dat de beleggingsvraag op economische en demografische groeikernen zich onverminderd voort zal zetten waardoor de leegwaarde ratio’s steeds dichter bij de 100% komen te liggen en de netto aanvangsrendementen dalen. CBRE ziet dat meer beleggingsaanbod van bestaande woningen op de markt komt, door de strategische verkopen van particuliere beleggers en fondsbouwers.