19
mei
2011
|
00:00
Europe/Amsterdam

Mezzaninefinanciering steeds concurrerender

De groei van het aantal aanbieders van mezzaninefinanciering en het grotendeels uitblijven van ‘distressed’ mogelijkheden heeft de kostprijs van deze achtergestelde leningsvorm aanmerkelijk verlaagd, blijkt uit een zojuist uitgekomen rapport van het Europese Debt Advisory team van vastgoedadviseur CB Richard Ellis.

Volgens CB Richard Ellis zijn er momenteel 69 mezzaninefinanciers actief in Europa, waarbij met name discretionaire asset managers het voortouw nemen. Er is in 2010 en in het eerste kwartaal van 2011 in totaal voor EUR 450 miljoen aan mezzaninetransacties openbaar gemaakt, maar het werkelijke marktvolume zal veel hoger liggen. Overigens is er wel een schifting opgetreden onder het aantal partijen dat aanvankelijk, op het hoogtepunt van de crisis, mezzaninefondsen probeerde op te zetten. Doordat veel van deze financiers onvoldoende toegang kregen tot ‘distressed’ vastgoed wisten ze de hoge rendementsverwachtingen voor kwalitatief hoogwaardige projecten niet te realiseren. Doordat ook eigenaren van vastgoed hun prijsverwachtingspatroon hebben bijgesteld verwacht CB Richard Ellis dat de nu structureel beschikbare en lager geprijsde mezzanines vaker zullen worden afgenomen.

CB Richard Ellis schat de huidige maximaal beschikbare Loan-to-Value (LTV) tussen de 80% en 85%, alhoewel er gemiddeld niet boven de 75% wordt afgesloten. De aangeboden vaste rentetarieven komen gemiddeld uit op 12%, waarvan dan nog circa 5,5% een uitgestelde op te boeken rentecomponent is (‘Payment in Kind’). De doorgaans substantieel hogere IRR-eisen van de financiers (12-15%) worden vervolgens gerealiseerd via een combinatie van afsluit- en exitprovisies.

Geografisch concentreert het aanbod van mezzaninefinanciers zich op het Verenigd Koninkrijk en Duitsland, en in mindere mate Frankrijk. Volgens Robert-Jan Peters, Director van de Debt Advisory afdeling van CB Richard Ellis in Nederland, liggen er ook in ons land voldoende kansen voor mezzaninefinanciers: “Nederland is voor een groep van circa 15 tot 20 financiers een aantrekkelijke markt die aan het gewenste profiel voldoet. De financieringscondities in Nederland zijn vergelijkbaar met de in Europa gangbare jurisdicties. Wel neigen financiers door onbekendheid met de lokale markt naar eenvoudiger transactiestructuren en volumes van niet veel minder dan EUR 10 miljoen”.

Vooruitblikkend verwacht CB Richard Ellis een uitbreiding van de mezzaninemarkt met meer aanbieders, meer activiteit buiten de primaire markten in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland, en meer mogelijkheden voor de financiering van risicovoller onroerend goed.