Amsterdam,
22
september
2022
|
15:41
Europe/Amsterdam

Naar toekomstbestendige woonzorg

Wat zorgorganisaties, ontwikkelaars en beleggers elkaar te bieden hebben

De Nederlandse woonzorg staat voor een grote maatschappelijke opgave. De capaciteit en kwaliteit moeten enorm omhoog. Bovendien moet de sector ingrijpend verduurzamen. CBRE deed uitgebreid onderzoek om de situatie in kaart te brengen én oplossingen aan te dragen. Belangrijkste conclusie: een gezamenlijke aanpak helpt. In deze blog lees je waarom, en vertel ik hoe we je helpen om aan de slag te gaan.

Voor welke uitdaging staat ons zorgvastgoed?
Een gigantische. Ten eerste is er een grote capaciteitsuitbreiding nodig: uit onderzoek van CBRE blijkt dat tot 2050 één op de drie nieuw te bouwen woningen een zorgwoning moet zijn. Alleen dan kunnen we voldoen aan de stijgende vraag naar ouderenhuisvesting. Is nu nog één op de tien mensen 70 jaar of ouder; straks is dat één op de vijf. Vergrijzing is een maatschappelijke uitdaging die ons allemaal aangaat, met grote consequenties voor de zorgsector en ons vastgoed.

Maar capaciteit alleen is niet voldoende. Er is ook een kwaliteitsslag nodig. Veel zorgvastgoed is verouderd en sluit qua functie en voorzieningen niet meer aan op de behoeften van toekomstige ouderen en de benodigde condities voor zorgorganisaties en hun medewerkers. Bovendien moeten zorglocaties een flinke verduurzamingssprong maken. Op dat punt loopt de zorgsector ver achter: verpleeg- en verzorghuizen verbruiken gemiddeld 189 kwh/m2 BVO, aanzienlijk meer dan koop- en sociale huurwoningen en zelfs ruim het dubbele van de 70 à 80 die voor Paris Proof-vastgoed nodig is.

Deze driedubbele uitdaging vraagt om enorme investeringen in onze woonzorg. De overheid legt de bal bij de sector door versneld in te zetten op de verdere scheiding tussen wonen en zorg, en budgetten te korten. Maar zorgorganisaties – die gezamenlijk meer dan 50 procent van het Nederlandse zorgvastgoed in eigendom hebben – kunnen of willen het risico van omvangrijke investeringen in geschikt (woon)zorgvastgoed niet meer per sé volledig dragen. Zij focussen logischerwijs op hun kerntaak: de zorg. Vastgoed komt op de tweede plek, al neemt de druk om te versnellen toe. De hoge energieprijzen raken de organisaties direct en vanwege de arbeidstekorten wordt een gezonde, prettige werkomgeving nog belangrijker. Alleen, hoe financier je dit?

Waar ligt de oplossing?
Het meest voor de hand liggende antwoord: verdichten. Héél veel bestaande zorglocaties hebben nog ruimte om capaciteit toe te voegen en tegelijk de woningkwaliteit en duurzaamheid te verbeteren. Verdichting is een uitstekende kans om onze woonzorg op meerdere manieren toekomstbestendiger te maken. Als je verschillende doelgroepen op of rond één locatie clustert, kun je efficiënter goede zorg leveren. Bovendien geeft clustering van reguliere woningen met een zorgfunctie de mogelijkheid om sterkere sociale netwerken te creëren. Ouderen wonen gewoon in de wijk en krijgen zowel formele zorg van organisaties, als informele zorg vanuit hun omgeving. Dat draagt bij aan de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de woningen.

Om dit voor elkaar te krijgen, is een gezamenlijke aanpak het sleutelwoord. Vaak is sloop-nieuwbouw een betere langetermijnoplossing dan transformatie. Dat laatste kan zeker helpen om vóór 2030 de doelen van de Green Deal Duurzame Zorg te halen, maar voor 2050 is verdere verduurzaming nodig. De zorgsector zal ook die stap de komende jaren moeten zetten. Nieuwbouw is dé manier om direct een sprong te maken en tegelijk de beschikbare ruimte te benutten om capaciteit op bestaande zorglocaties toe te voegen.

Hier is veel financiering voor nodig en beleggers kunnen daarbij helpen. Zij hebben de zorgsector veel te bieden. Niet alleen omdat ze de initiële investering doen, maar ook omdat ze vervolgens het risico dragen waar zorgorganisaties niet belast mee willen worden. Zeker wanneer een zorgorganisatie als gebruiker van het gebouw zijn wensen en eisen duidelijk heeft geformuleerd, ligt er een goede basis om samen met een ontwikkelaar of belegger een toekomstbestendig plan uit te werken. De juiste ontwikkelaar of belegger is van begin af aan partner in het proces – waardoor zorgorganisaties zich op hun eigen specialisme kunnen richten.

Een goed voorbeeld van zo’n partnership is dat van zorgorganisatie Vilente en maatschappelijk belegger Sonneborgh. Lees onze casestudy  over dat project.

Hoe versnellen wij de omslag?
CBRE is ervan overtuigd dat samenwerking tussen zorgorganisaties, ontwikkelaars en beleggers dé manier is om onze woonzorg te vernieuwen en verbeteren. De opgave is enorm, dat blijkt uit het diepgaande onderzoek dat wij hebben uitgevoerd binnen de zorgsector. Maar datzelfde onderzoek helpt ons ook om de sector nóg beter te adviseren. Om te beginnen kijken we met behulp van onze data en vastgoedexpertise wat er precies voor vernieuwing en verbetering er in de regio nodig is. Vervolgens onderzoeken we de potentie van bestaande locaties. Met die informatie vinden we de juiste partijen en zetten we een samenwerking op. Is er een nieuwe (tijdelijke) locatie nodig, dan vinden we die met behulp van data en ons sectornetwerk.

Ook ontwikkelaars hebben veel te winnen bij dit type samenwerking. Al was het maar omdat er voor de zorgsector zo’n enorme uitbreidings- en verduurzamingsopgave ligt. Steeds meer gemeenten leggen een quotum op voor maatschappelijke invulling van te ontwikkelen gebieden. Daar kunnen partijen op inspelen door zorgwoningen en -voorzieningen toe te voegen, zeker wanneer het gaat om grotere (gebieds)ontwikkelingen.

 Benieuwd naar de mogelijkheden bij CBRE? En wil je graag eens in gesprek? Neem contact met me op via Laura.Seckel@cbre.com .