Verdere stapeling regulering dreigt op Amsterdamse en Utrechtse huurwoningmarkt
De gemeenteraadsverkiezingen stonden dit jaar in het teken van één thema: de wooncrisis. Niet eerder was de woonproblematiek aan de vooravond van gemeentelijke verkiezingen zo groot als nu. Veel debatten draaiden om nieuwe regulering, stimulering van de doorstroming en andere lokale oplossingen om de woningmarkt vlot te trekken. Nu het stof is neergedaald, kunnen we vooruitkijken. Wat betekent de uitslag voor het lokale woningmarktbeleid?
In de kleine en middelgrote gemeenten gelden lokale partijen als de absolute winnaar, met ruim 36% van de stemmen. Het is de komende vier jaar aan hen om de woningmarktproblematiek op kleine schaal in te perken. Maar de wooncrisis vindt vooral in de grote steden plaats: hier zijn de woningtekorten het hoogst. Als een waterbedeffect verschuiven de problemen zo naar omliggende gemeenten. Om de landelijke crisis op te lossen, zullen de steden het probleem bij de wortel moeten aanpakken.
In deze paper kijken we vooruit op het mogelijke woningmarktbeleid voor de komende raadsperiode in de vijf grootste steden: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven. We zetten de grootste verschillen tussen het huidige en waarschijnlijk toekomstige beleid op een rij, afgaand op de verkiezingsprogramma’s van de meest bepalende partijen. Zo schetsen we een beeld van de gevolgen van de verkiezingsuitslag: welke effecten heeft deze op de woningmarkt, en wat betekent dit voor beleggers en ontwikkelaars in deze gemeenten?
Amsterdam: toename regulering erg waarschijnlijk
In de hoofdstad is de PvdA na drie achtereenvolgende verliezen de grote winnaar. Naar verwachting heeft de partij negen zetels bemachtigd, waarmee het voor het eerst sinds 2010 weer de grootste partij van Amsterdam is. Een samenwerking met GroenLinks (acht zetels) ligt voor de hand. Huidige coalitiepartner D66 (zeven zetels) kan de coalitie compleet maken.
Gaan we uit van dit voor de hand liggende scenario, dan zal de woningmarkt in grotere mate te maken krijgen met regulering, actief grondbeleid en nieuwe toewijzingscriteria. Zo hoopt de coalitie een hogere woningbouwproductie, betaalbare woningen en het behoud van de inclusieve stad te realiseren. PvdA en GroenLinks willen het middenhuursegment (€ 752 tot € 1.050) eeuwigdurend reguleren – het liefst landelijk, anders via een verhuurdersvergunning. Corporaties krijgen een grotere rol toebedeeld. Zij moeten woningen bijbouwen, in de sociale sector, middenhuur en goedkope koopsector. Bij de toewijzing van huurwoningen zullen meer restricties gelden: denk aan verplichte percentages aan jongeren, bestaande wijkbewoners en mensen met kritische beroepen. Daarnaast zal de beoogde coalitie discussiëren over het woningbouwprogramma: GroenLinks mikt op een vaste verdeling van 45-45-10, terwijl D66 meer heil ziet in een lossere 30-40-30.
Dit scenario maakt de stad aanzienlijk minder aantrekkelijk voor beleggers. Stapelregulering maakt een vrije exploitatie namelijk onmogelijk, en daarmee onaantrekkelijk – al zullen enkele institutionele beleggers vanwege hun ESG-beleid nog in de hoofdstad blijven investeren. De verwachte regulering vertraagt ook de voortgang in de woningbouwproductie. En werkt bovendien door in de businesscase voor projectontwikkelaars, die al zwaar onder druk staan door stijgende bouwkosten, energieprijzen, arbeidslasten, hoge grondkosten en oplopende duurzaamheidseisen. Dit alles laat de discussies over grondprijzen en productievertragingen weer oplaaien, zoals we onder meer hebben gezien bij de introductie van het 40-40-20-beleid. De gereduceerde interesse van beleggers en projectontwikkelaars zal moeten worden opgevangen door de woningcorporaties. In hoeverre deze herijking van het Amsterdamse woningmarktbeleid er echt van komt, is afhankelijk van de coalitievorming: hoe duur kan en wil D66 – of een andere derde partij – haar huid verkopen?
Rotterdam: kansen op diverser beleggingsproduct, maar ook strengere regulering
Rotterdam is een verdeelde stad, en de verkiezingsuitslag bevestigt dat. Leefbaar Rotterdam is net als in 2018 met afstand de grootste partij (11 zetels). Hierna volgt versnippering: VVD en GroenLinks volgen op afstand (vijf zetels), D66, PvdA en Denk behalen drie zetels. Het zal moeten blijken of de andere partijen nu wel met de grootste partij van de stad in een coalitie willen, waar deze in 2018 buitenspel werd gezet vanwege haar standpunten. Dat er iets gaat veranderen, staat vast: de huidige regenboogcoalitie van VVD, GroenLinks, D66, PvdA, CDA en CU-SGP is haar meerderheid kwijt.
Alle partijen zijn het erover eens dat er in Rotterdam meer moet worden gebouwd – met name in het betaalbare segment. Niet iedereen noemt aantallen, maar er wordt ingezet op zo’n 25.000 woningen in de komende vier jaar. Bij de invulling hiervan wijken de standpunten wel af. VVD vindt dat er te veel sociale huur is, terwijl andere grote partijen juist inzetten op behoud (D66) of uitbreiding (PvdA, GroenLinks, Leefbaar). Alle partijen erkennen dat het middensegment moet worden uitgebreid – met of zonder puntensysteem. De kans is daarom groot dat nieuwbouwprojecten een significant aandeel sociale en middeldure huurwoningen moeten bevatten. Interessant genoeg zetten ze daarbij in op brede doelgroepen, van studenten tot ouderen, om ervoor te zorgen dat alle Rotterdammers in de stad kunnen blijven wonen.
Dat er woningen bij moeten komen, is duidelijk. Maar wáár, daar is veel discussie over. Locaties als Brainpark worden door veel partijen omarmd, maar de toekomst van Rotterdam The Hague Airport wordt een heet hangijzer. Het initiatiefvoorstel van GroenLinks, PvdA, SP, Partij voor de Dieren en CU-SGP om het vliegveld in een regio met 10.000 woningen te transformeren, kan momenteel niet op een meerderheid rekenen. D66 ziet weinig in de huidige vorm van het vliegveld en maakt er liever een zakelijke luchthaven van, terwijl DENK en VVD nog mogelijkheden zien voor behoud of groei. Leefbaar laat zich in het verkiezingsprogramma niet uit over de kwestie. Hoe de Rotterdamse coalitie eruit zal gaan zien, blijft - net als vier jaar geleden - daarom lastig te voorspellen.
Doordat meerdere partijen zich inzetten voor behoud van alle Rotterdammers – ongeacht hun levensfase – ontstaan er kansen voor een diverser beleggingsproduct. Denk aan studentenwoningen, maar ook concepten als co-living voor starters en toekomstbestendige woningen en woon-zorgcomplexen voor senioren. Dit maakt Rotterdam aantrekkelijk voor een bredere groep beleggers. Nieuwbouwprojecten moeten wel financieel haalbaar blijven. Dit kan lastig worden door de waarschijnlijk strengere regulering, met name op het gebied van de verdeling sociaal-midden-duur. Locatie speelt een centrale rol, terwijl dit juist een struikelblok lijkt te worden bij de coalitievorming, , aangezien meer centrale bouwlocaties hogere opbrengsten kunnen veiligstellen, die mogelijkheden voor verschillende typen woningen vergoten.
Den Haag: kansen voor beleggers, maar onder strengere voorwaarden
De uitslag van de gemeenteraadsverkiezingen in Den Haag is vergelijkbaar met die van vier jaar geleden. Groep de Mos /Hart voor Den Haag (HvDH) is weer de grootste partij (negen zetels). D66 (acht zetels) groeit de VVD (zeven zetels) voorbij en is nu de tweede partij. Daarachter volgt GroenLinks (vijf zetels). Deze vier partijen vormden de coalitie vanaf 2018, totdat HvDH eruit werd gezet op verdenking van corruptie. De huidige coalitie van D66, VVD, GroenLinks, CDA en PvdA behoudt daarnaast naar verwachting een meerderheid.
Betaalbaar wonen komt terug in alle Haagse verkiezingsprogramma’s, maar de invulling verschilt. VVD wil de norm van 30% sociale huur loslaten en zoekt de oplossing in afspraken met investeerders, terwijl D66 en HvDH juist vasthouden aan de eis en GroenLinks deze wil verhogen naar 40%. Sociale huur blijft dus een belangrijke factor bij nieuwbouwprojecten. GroenLinks en HvDH willen afspraken voor 40% middeldure woningen en D66 wil het dure segment maximeren in nieuwbouwprojecten. Over de locatie van nieuwbouw zijn de partijen het wel redelijk eens. De grenzen van de stad zijn bereikt, dus groei zal moeten plaatsvinden door verdichting van de stad. Hoogbouw moet geconcentreerd blijven rond de grote stations, Binckhorst en Den Haag Zuidwest. Ook willen de partijen de beperkte leegstand in de stad aanpakken. Bijvoorbeeld door gebouwen te transformeren in studentenhuisvesting, waar een groot tekort aan is in Den Haag.
Er is een gigantische vraag naar passende accommodatie in de hofstad: er heerst niet alleen een groot tekort aan betaalbare woningen, ook zijn er te weinig studenten- en seniorenwoningen. Beleggers kunnen een deel van de oplossing vormen – ondanks tegenstand van sommige partijen. D66 wil met name particuliere beleggers aan banden leggen, maar pleit ook voor een tijdelijke begrenzing van huren in gebieden met excessieve huurstijging. Ook GroenLinks belicht vooral de negatieve kant van beleggers en ziet graag een algehele opkoopbescherming. De VVD en HvDH staan welwillender tegenover investeerders en ontwikkelaars. Ze willen hen laten bouwen op toplocaties (VVD) of mikken op erfpachtsuppletie om projecten aantrekkelijker te maken (HvDH). Toch zal de nadruk bij nieuwbouwprojecten moeten liggen op betaalbaarheid. En met een minder groot aandeel aan dure woningen, kan dit de haalbaarheid van projecten sterk beïnvloeden.
Utrecht: Rijnenburg en bouwregulering mogelijk struikelblok voor coalitievorming
GroenLinks (negen zetels) en D66 (acht zetels) blijven de grootste partijen in Utrecht, ondanks dat ze allebei aardig hebben ingeleverd. Hierdoor zullen ze op zoek moeten naar een nieuwe coalitie. Toch lijkt een nieuw blok met de twee grootste onvermijdelijk, gezien de brede spreiding van zetels in de gemeente.
Een paars-groene coalitie met GroenLinks, D66, VVD en PvdA lijkt het meest voor de hand te liggen. Maar dan moet er nog wel veel water door de Oudegracht. De partijen moeten het vooral eens worden over de nieuwbouwontwikkeling in Rijnenburg. GroenLinks is hier uitgesproken tegenstander van en richt zich vooral op binnenstedelijke mogelijkheden. De andere partijen kijken naar beide opties. Daarnaast zal er discussie ontstaan over hoe vast het bouwprogramma (invoering 40-40-20) moet zijn en in hoeverre additionele exploitatieverplichtingen in het bestemmingsplan moeten worden vastgelegd. Hierdoor kan het in Utrecht nog veel kanten op. Het lijkt wel zeker dat de gemeente de huidige woningmarktkrapte tegen wil gaan door veel tijdelijke woningen in te zetten en op kantoorlocaties Papendorp, Rijnsweerd, het A12-gebied en Overvecht woningen bij te bouwen. Daarbij hebben de meeste partijen hoge ambities voor verduurzaming van zowel de bestaande als nieuwe woningvoorraad.
De kans lijkt groot dat Utrecht meer zal sturen en reguleren in de realisatie en exploitatie van woningbouw. Alle partijen zijn tot op zekere hoogte voorstander van harde of zachte afspraken met projectontwikkelaars over het bouwprogramma, de prijsstelling en de toewijzing. Toch is er geen sprake van een Amsterdamse hoeveelheid regeldruk. De businesscase voor nieuwe ontwikkelingen kan onder druk komen te staan met de eventuele introductie van een hard 40-40-20-beleid, zoals in de hoofdstad. Zeker als dit inclusief huurplafond, maximale huurverhoging en eisen rondom woninggrootte in het bestemmingsplan wordt vormgegeven. Krijgen beleggers en ontwikkelaars met dergelijke additionele voorwaarden te maken, dan staat of valt de business case met aanzienlijk lagere, realistische grondprijzen.
Eindhoven: woningbouwsamenwerking volgens de tech-succesformule
GroenLinks is in Eindhoven de grote winnaar van de verkiezingen: de partij krijgt waarschijnlijk negen zetels. Van de coalitiepartijen kregen VVD (zes zetels) en PvdA (vijf zetels) minder stemmen dan vier jaar geleden, terwijl het CDA (zes zetels) stabiel blijft. Toch houden de Eindhovenaren vertrouwen in de huidige coalitie. Het ligt dan ook voor de hand dat deze partijen opnieuw met elkaar in gesprek gaan.
Aan de partijprogramma’s valt op hoe eensgezind ze zijn vergeleken met de partijen in de vier grote steden in de Randstad. De voornaamste meningsverschillen gaan over het bouwprogramma – met name de hoeveelheid sociale huurwoningen. Om de woningproblematiek op te lossen, zoeken alle partijen de samenwerking met woningcorporaties, ontwikkelaars en beleggers op. Lichtend voorbeeld: het triple helix-model dat Eindhoven qua tech op de kaart heeft gezet. Met name het CDA ziet een dergelijke nauwe samenwerking als belangrijk voorbeeld om de woningmarktproblematiek op te pakken. Daarom kijkt Eindhoven niet naar meer regulering. Het wil gezamenlijk de bouwproductie een impuls geven én zorgen dat de juiste doelgroepen – studenten, ouderen en mensen met een laag of middeninkomen – hiervan profiteren. Ook zijn de partijen het eens over de beoogde locaties. De winkelcentra Woensel en Kastelenplein staan aan de vooravond van een herontwikkeling: de centra krijgen een impuls en er worden woningen aan toegevoegd.
Door de benadering van de gemeente ontstaan er de komende jaren in Eindhoven veel samenwerkingskansen voor beleggers en ontwikkelaars. Om de bouwproductie te verhogen, de regio succesvoller te maken en de stad te verduurzamen – met oog voor alle doelgroepen die de stad maken. Vooral in herontwikkelgebieden liggen veel kansen. De beperkte initiatieven voor meer regulering lijken een goede triple helix-samenwerking tussen gemeente, ontwikkelaars en beleggers, en woningcorporaties niet in de weg te staan.
Verkiezingsuitslag krijgt mogelijk impact op beleggingsallocatie
Amsterdam en Utrecht mikken in hun verwachte woningmarktbeleid in meer of mindere mate op regulering. Dit geldt minder voor Rotterdam, Den Haag en zeker Eindhoven. De verschillen die hierdoor ontstaan, kunnen van invloed zijn op de allocatie van kapitaal van beleggers. Op korte termijn zorgt onzekerheid over het beleid voor terughoudendheid. Op middellange termijn kan dit ertoe leiden dat beleggers hun heil ergens anders binnen of buiten Nederland gaan zoeken.
Al met al lijkt deze ontwikkeling tegenstrijdig met wat zowel gemeenten, beleggers, woningcorporaties en projectontwikkelaars allemaal willen bereiken: een inclusieve, duurzame en betaalbare stad. Of dat nu in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht of Eindhoven of daarbuiten is. Juist samenwerking en onderling vertrouwen kan tot een verhoogde bouwproductie leiden, zeker als er oog blijft voor elkaar belangen. Wat dat betreft geeft Eindhoven de steden in de Randstad misschien wel het beste voorbeeld.