Verkiezingsuitslag: woningtekort neemt verder toe

De voorlopige uitkomst van de provinciale verkiezingen van 15 maart jl. zorgt voor een forse verschuiving in de provinciehuizen, waarbij het voor de landelijke coalitiepartijen niet gemakkelijk wordt om door te regeren. Met name op belangrijke landelijke én provinciale dossiers zoals stikstof en de woningmarkt zal dit verstrekkende gevolgen hebben voor de slagkracht van het Rijksbeleid. Vastgoedadviseur CBRE heeft naar aanleiding van de provinciale verkiezingen een analyse uitgevoerd van de impact van de (voorlopige) uitslag waarbij specifiek naar de gebouwde omgeving is gekeken. Hieruit blijkt: 

• De in- en uitvoering van de stikstofwet vertraging oploopt en daardoor de stikstofreductie in Natura 2000-gebieden bemoeilijkt; 
• Een daling van vergunningsverstrekkingen voor de gebouwde omgeving; 
• Het woningtekort zal versneld toenemen door het terugvallen woningbouwvergunningen; 
• Weerstand tegen de essentiële verruiming van de plancapaciteit in het buitengebied om woningtekort tegen te gaan; 
• De wet Betaalbare huur lijkt geen hinder te ondervinden, deze wet zal leiden tot minder investeringsbereidheid van beleggers voor nieuwbouw; 
• Op het gebied van programmering lijkt het draagvlak voor 2/3 betaalbaar deels weg te vallen, wat woningbouwontwikkelingen ten goede komt; 
• Extra provinciale restricties op de uitbreiding van logistieke centra; 
• Een mogelijke verslechtering van het handelsklimaat die op lange termijn impact kan hebben op de groei van Nederlandse handelssector;
• Meer kansen voor meerlaagse logistieke centra en herontwikkeling van brownfields. 
   

Stikstofbeleid onder druk, vergunningsklimaat verslechterd 
De invoering (Eerste Kamer) en uitvoering (provincie) van de toekomstige stikstofwet staat met de BBB als winnaar van de provinciale verkiezingen direct onder de druk. Onzeker is of en hoe deze wetgeving vorm gaat krijgen in de komende maanden. De uitvoering van de stikstofwet en daarmee de mogelijke reductie van stikstof in Natura 2000-gebieden zal hierdoor naar verwachting vertraging gaan oplopen. 

De gevolgen van het stikstofbeleid zijn al merkbaar bij vergunningsverstrekkingen. De algehele verwachting is dan ook dat een vertraging zal leiden tot een verdere daling van vergunningsverstrekkingen voor de gebouwde omgeving. Primair zal de impact het grootst zijn bij infrastructurele investeringen, maar ook woningbouw en logistieke ontwikkelingen moeten rekening houden met een lastiger vergunningsklimaat in de nabije toekomst. 

Impact op de woningmarkt 
Het 12-maandsvergunningsniveau ligt op dit moment met 64.000 vergunningen al 17% onder de piek van november 2021. CBRE gaf vorig jaar al aan dat, gelet op de dalende woningprijzen, hogere financieringslasten en de toekomstige huurprijsregulering, de verwachting van het vergunningsniveau in het komende jaar verder zou terugvallen. Mogelijke vertragingen in het stikstofbeleid kunnen tot een verdere daling leiden van het aantal verstrekte vergunningen, tot circa 50.000 woningbouwvergunningen. Hierdoor zal het woningtekort versneld oplopen. 

De wet Betaalbare huur lijkt geen hinder te ondervinden van de verschuivingen in de Eerste Kamer. Zowel in samenwerking met de gezamenlijke fractie GroenLinks en PvdA als in samenwerking met BBB ligt een meerderheid voor dit wetsvoorstel in de Eerste Kamer voor de hand. 

BBB spreekt zich op meerdere fronten uit tegen de uitbreiding van de plancapaciteit en richt zich net als GroenLinks en PvdA juist op de bestaande bebouwing en de potentie vanuit leegstaand kantoor- en winkelvastgoed in onder andere de kleinere dorpen om voorzieningen op peil te houden. Hiermee lijkt de essentiële verruiming van de plancapaciteit in het buitengebied om op middellange termijn het woningtekort te slechten weer verder weg. Te meer omdat de provincie in grote mate de regie houdt over de vaststelling van de plancapaciteit. Dit alles maakt dat de schaarste op de woningmarkt op middellange termijn juist lijkt te verslechteren zowel doordat er onvoldoende nieuw aanbod kan worden gegenereerd, als wel doordat o.a. de wet Betaalbare huur zal leiden tot een forse verslechtering van het investeringsklimaat onder (internationale) beleggers. 

Ook op het gebied van programmering lijkt het draagvlak voor 2/3 betaalbaar deels weg te vallen. In het recente verleden heeft BBB zich meermaals uitgesproken tegen een specifiek minimum voor sociale huurwoningen. Dit maakt dat er allicht meer ruimte en flexibiliteit kan gaan ontstaan in de programmering van woningbouwplannen. Essentiele flexibiliteit om in de huidige tijd woningbouwontwikkelingen rendabel te kunnen realiseren. 

Impact op de logistieke sector 
Er zullen extra provinciale restricties komen op de uitbreiding van logistieke centra in Nederland. Ondanks dat de behoefte vanuit een handelsperspectief naar dit soort centra groot blijft zal hier meer en meer een rem op worden gezet. 

Als door meerdere provincies de lijn zal worden gevolgd die Noord-Brabant kort voor de verkiezingen heeft geïntroduceerd, kan dit naar schatting leiden tot een daling van de uitbreidingsmogelijkheden van circa 50%. Dit maakt dat de logistieke sector, met een huidige leegstand van 2%, in de komende jaren in sterke mate te maken gaat krijgen met krapte. Krapte die net als afgelopen jaar enerzijds zal leiden tot een sterke huurprijsstijging in de logistieke sector en anderzijds een verslechtering van het handelsklimaat die op lange termijn impact kan hebben op de groei van Nederlandse handelssector. 

Kansen ontstaan er ook. De schaarste aan ontwikkelgrond werkt meerlaagse bouw van logistieke centra in de hand. Daarnaast wordt de herontwikkeling en verduurzaming van bestaande bedrijventerreinen rendabeler.