Woningen erbij? Vergeet de logistiek niet!
Alle Nederlandse gemeenten focussen op woningen bijbouwen de komende jaren. Van compleet nieuwe wooncomplexen tot getransformeerde kantoor- of industriële gebieden: extra huisvesting heeft de hoogste prioriteit. Zelfs als de bedrijfsmatigheid hierdoor de stad uit wordt gedrukt. Dat laatste vormt een risico, vindt CBRE. Want uiteindelijk hebben al die extra inwoners meer nodig dan een dak boven hun hoofd; ze willen wonen in een fijne omgeving. Met voldoende werkgelegenheid en winkels in de buurt, én een logistieke infrastructuur die bij hun wensen en (koop)gedrag past. Het is aan gemeenten en beleggers om daarin te voorzien.
Steeds meer aankopen online
Van alle aankopen die we in 2021 in Nederland deden, was 19,8% online. En dat aandeel neemt de komende jaren vermoedelijk alleen maar toe. Allereerst omdat er steeds meer mensen zijn die online kúnnen bestellen. Daarnaast worden de gemiddelde levertijden steeds gunstiger, zijn de flitsbezorgers nog lang niet uitgegroeid en doen we nog geen 10% van onze weekboodschappen online. E-commerce is here to stay – and then some. Bovendien willen we onze bestellingen steeds sneller, flexibeler en duurzamer thuisbezorgd krijgen. Dat heeft consequenties voor het logistiek proces.
Duurzame supplychain vraagt om strategische stadslogistiek
Om aan de groeiende besteldrang en bezorgverwachtingen te voldoen, moeten retailers en logistiek dienstverleners hun supplychain tegen het licht houden. Vooral de laatste stap naar de consument is essentieel voor adequate service: klanttevredenheid staat of valt met goede last mile delivery. Dit ontketent een strijd om strategische plekken in en rondom de stad. Hoe meer mensen je vanuit één of meerdere locaties bereikt, hoe waardevoller de schakel(s) voor de supplychain.
Flitsbezorgers hebben deze eerste stappen naar een modern logistiek proces al achter de rug. Midden in tientallen steden werken merken als Gorillas en Flink vanuit meerdere ‘darkstores’: kleine distributiecentra waarvandaan ze klanten binnen tien minuten en per fiets hun boodschappen brengen. Een grotere cityhub aan de rand van de stad is ook geschikt voor last mile delivery. Denk aan de goed toegankelijke GDV/PDV-locaties. Beide strategieën leveren een groot bereik op en bieden mogelijkheden om te bezorgen binnen de steeds strengere milieukaders die gemeenten opstellen – bijvoorbeeld met elektrische (vracht)auto’s en (bak)fietsen.
Gemeenten: besteed aandacht aan logistiek proces
Hoe belangrijk de logistieke infrastructuur ook is voor het consumentengedrag van vandaag en morgen, de overheid gebruikt de beschikbare ruimte liever voor iets anders: woningen. Bijna elke grote of middelgrote gemeente offert bedrijventerreinen op om plaats te maken voor woningbouw, om zo de krapte op de huizenmarkt te verlichten. Hierdoor lopen logistieke beleggers en ontwikkelaars al snel tegen een muur van verlammende bestemmingsplannen en beleidskeuzes aan. Terwijl er eigenlijk aandacht zou moeten zijn voor méér dan alleen wonen.
Ga maar na: komen er in nieuwe stedelijke gebieden uitsluitend woningen, dan creëer je wijken met veel forenzen en weinig voorzieningen. De leefbaarheid kan hieronder te lijden krijgen. Bovendien is het in ieders belang als de weekboodschappen met een elektrisch busje worden thuisbezorgd, in plaats van met auto’s worden opgehaald. Gebruik het woningtekort dus liever als een kans om hele gebieden – van bedrijventerreinen tot industriële omgevingen – vanaf de basis in te richten. Inclusief kantoren, winkels, een logistieke infrastructuur en passende bestemmingsplannen. Nú is het moment om vooruit te kijken en met een flinke dosis lef en visie voor te sorteren op een toekomstbestendig leefgebied.
Beleggers: beweeg mee met de markt
Voorheen was het veel aantrekkelijker om te beleggen in kantoren of winkels dan in logistiek vastgoed. Nu niet meer: de vraag naar logistieke ruimte groeit en de huurprijzen blijven stijgen. Het snel toenemend aantal online aankopen maakt logistiek een veilige beleggingscategorie, met nauwelijks kans op leegstand. Toch is een gemixte strategie aan te raden. Mocht het namelijk komen tot stedelijke gebieden met diverse functies – mogelijk zelfs binnen één pand – dan zijn mixed use-fondsen kansrijk. Ga daarom goed na of deze bij jou en je doelen passen. Want met een fondsfocus op alleen last mile-hubs of andere logistieke objecten, kun je op termijn alsnog de boot missen.
Data cruciaal voor de stad van morgen
Uiteindelijk willen we allemaal leefbare en toekomstbestendige woongebieden. Gemeenten, beleggers en gebruikers kunnen stuk voor stuk een belangrijke rol spelen bij de creatie van de stad van morgen. Slimme data-inzichten zijn hierbij onmisbaar: die tonen aan wat de marktbehoefte is en waar eventuele kansen of uitdagingen liggen. Met de juiste hulpmiddelen, een sterke visie en goede partnerships is het mogelijk om versneld een strategische infrastructuur te ontwikkelen die jaren meegaat, en woon- en leefgenot voor alle bewoners garandeert.
Meer weten over ontwikkelingen in de stadslogistiek?
In de nieuwe sectorspecial Logistiek ga ik er uitgebreid op in, samen met collega’s Lodewijk Buijs en Frank Verwoerd. Vraag de publicatie gelijk aan! Je kunt me ook mailen, bellen of een persoonlijk bericht sturen om verder te praten.