Dreigend tekort aan goede kantoren in Zwolle

De hoge werkgelegenheidsgroei in Zwolle van de afgelopen jaren staat onder druk door het tekort aan kantoren. Zonder nieuwe of gerenoveerde kantoorgebouwen bestaat het risico dat er te weinig kantoorruimte beschikbaar is voor werkgevers om hun medewerkers een werkplek te bieden, dit constateert Alwin Rijpstra, City Leader Noordoost-Nederland bij CBRE. De vastgoedadviseur waarschuwt dat bij gebrek aan geschikte kantoorruimte bedrijven niet binnen de stadsgrenzen verder kunnen groeien.

In de komende vijf jaar wordt circa 67.000 vierkante meter aan kantoorruimte omgezet of hertontwikkeld naar woonruimte. Dat gaat om kantoren zonder toekomst, ze zijn te oud en/of staan op de verkeerde plek. Toch zijn deze kantoren nu nog voor 87% gevuld met bedrijven, dat staat voor bijna 4 duizend arbeidsplekken. Bedrijven die  moeten verhuizen naar andere kantoorruimte. De vraag rijst, gelet op de schaarste op de kantorenmarkt of dit haalbaar is binnen de gemeentegrenzen van Zwolle. Zoals het er nu naar uitziet is het antwoord op die vraag ‘nee’. De schaarste aan kantoorruimte zal verder toenemen en zeker voor hoogwaardig kantoorvastgoed de huurprijzen verder doen laten stijgen.

Om de werkgelegenheid in de regio te behouden, maar ook om meer werkgelegenheid naar Zwolle toe te trekken zal de kantorenvoorraad moeten meegroeien.

Marktontwikkeling 
In één jaar tijd is de leegstand op de kantorenmarkt van Zwolle gehalveerd, van 10,1% naar 5,1%. In totaal is er hierdoor nog 42.000 vierkante meter beschikbaar voor verhuur. De forse daling komt vooral door de populariteit van de stad onder bedrijven. Door de centrale ligging centreren telkens meer bedrijven zich vanuit de regio én daar buiten in Zwolle waardoor de werkgelegenheid in de stad sterk is gegroeid in het afgelopen jaar.

Met een opnamevolume van 36.360 vierkante meter bleef 2022 achter het recordjaar 2015, toen het opnamevolume 44.000 vierkanter meter lag. Interessanter is echter het grote aantal nieuwe bedrijven die zich in de stad heeft gevestigd. In totaal zorgde deze nieuwe toetreders voor bijna een derde (30%) van het opnamevolume en daarmee werkgelegenheid. In totaal goed voor een werkgelegenheidsgroei van circa 700 banen. Zo blijkt uit de laatste cijfers van CBRE.

Het gebruik van het kantoor is de afgelopen jaren sterk veranderd, mede aangezwengeld door de coronapandemie. Hierdoor is ook de vraag naar ‘passende’ kantoorruimte veranderd: er is behoefte aan aantrekkelijke, hoogwaardige en ‘gezonde’ gebouwen waarbij het welzijn van de medewerkers voorop staat. Bedrijven hebben daarbij ook telkens meer oog voor duurzaamheid en energiekosten, waardoor de vraag naar nieuwe of gerenoveerde kantoren in sterke mate toe neemt. En dat terwijl bijna alle beschikbare kantoorgebouwen niet aan deze eisen voldoen. Veelal zijn ze verouderd of zijn ze gelegen op locaties die niet meer passen binnen de huisvestingstrategie van de meeste bedrijven. Ruimte voor nieuwbouw van kantoren is dan ook nodig om deze bedrijven te faciliteren in hun behoefte en hun groei.

De huidige krapte op de markt heeft het afgelopen jaar geleid tot een stijging van de huren, tot 21% in het topsegment, waarmee inmiddels de grens van 200 euro per vierkante meter is gepasseerd. Zwolle kan zich met dit prijsniveau vergelijken met steden zoals Den Haag en Eindhoven.

Gemeente, ontwikkelaars en beleggers zullen nu hun handen in één moeten slaan om de kantorenmarkt van Zwolle een kwaliteitsimpuls te geven. “Zowel in het stationsgebied, verder langs het spoor, Voorsterpoort en op de herontwikkelingslocatie van de Veemarkt  is nog ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Door met name nieuwe ontwikkelingen op de Veemarkt  toe te voegen kunnen de nu nog relatief geïsoleerde deelgebieden Spoorzone, Voorsterpoort en Centrum met elkaar worden verbonden. En ontstaat er één grote hoogwaardige multifunctionele werklocatie, die aansluit bij de huidige behoefte van bedrijven. Geen gehoor geven aan uitbreiding van de kantorenvoorraad van Zwolle kan uiteindelijk tot een uittocht van bedrijven leiden, juist nu we bedrijven Zwolle meer en meer zien als belangrijke vestigingslocatie die past binnen de post-corona huisvestingseisen.” aldus Rijpstra.