Liquiditeit komt voorzichtig terug op de beleggingsmarkt

In het derde kwartaal van 2023 werd er voor €2,3 miljard in vastgoed belegd, een stijging van 28% t.o.v. het tweede kwartaal. Door terugvallende inflatie en stabiliserende rentes zijn er weer partijen actief in vastgoed investeringen. Liquiditeit lijkt daarmee in enige mate terug te komen, hoewel partijen zich nog wel erg voorzichtig en afwachtend opstellen. 

In de allocatie van investeringen in kantoorvastgoed kan voorzichtig worden gesproken over en trendbreuk. Meest opvallend is echter de terugval van het beleggingsvolume op de nieuwbouwwoning-beleggingsmarkt, een daling van 73% t.o.v. vorig jaar. Dit constateert CBRE Nederland, onderdeel van het beursgenoteerde CBRE Group, 's werelds grootste adviesbureau voor vastgoed, op basis van de derde kwartaalcijfers van 2023.

Hoewel het derde kwartaal historisch gezien altijd beter presteert dan de twee voorgaande kwartalen, merkt CBRE dit jaar op dat de daling van het beleggingsvolume in vergelijking met vorig jaar minder scherp is. In het eerste kwartaal van 2023 werd 63% minder geïnvesteerd ten opzichte van het jaar daarvoor. In het derde kwartaal van 2023 is dit beperkt tot 48%. 

Liquiditeit lijkt daarmee in enige mate terug te komen, hoewel op een (veel) lagerprijsniveau. CBRE ziet de markt licht aantrekken nu de inflatie lijkt terug te vallen en de rentes stabiliseren. Er zijn voornamelijk kopende partijen actief die in de afgelopen periode veel liquiditeit hebben opgehaald om in vastgoed te investeren.

Allocatie van investeringen in kantoorvastgoed nog altijd historisch laag 
CBRE ziet dat het aantal kantoorbeleggingen als aandeel van het totaal aantal beleggingen historisch laag is. Slechts 15,8% van het geïnvesteerde volume is geïnvesteerd in kantoorvastgoed. Langjarig lag dit aandeel op 30%, waardoor duidelijk sprake is van een trendbreuk, die al was ingezet gedurende de coronapandemie. Vooral de forse waardedaling en de onzekerheid rondom hybride werken spelen hierin een belangrijke rol. Toch kan worden afgevraagd of de veranderde risicoperceptie van een kantoorbelegging wel op zijn plaats is, als naar de exploitatieresultaten van kantoorvastgoed wordt gekeken. 

Investeringen in nieuwbouwwoningen drogen op 
Het meest opvallend is de enorme terugval in het beleggingsvolume op de nieuwbouwwoning-beleggingsmarkt, zo’n 73% ten opzichte van vorig jaar. Dit is te verklaren door het hogere vereiste rendement op deze investeringen, mede door de gestegen bouwkosten en strenge (betaalbare) bouwprogramma’s waar projectontwikkelaars mee te maken hebben.

Een aanpassing of verruiming van woningbouwprogramma’s kan gedaalde prijsvorming compenseren. Echter is in de praktijk zichtbaar dat dit nog maar zelden in samenspraak met de gemeente kan worden doorgevoerd. Om de woningbouwsector schokbestendiger te maken en de financiële haalbaarheid van projecten te verbeteren in economisch wisselvallige tijden is er een meer flexibele houding met betrekking tot het betaalbaarheidsprogramma nodig.

Koper hanteert steeds vaker ‘uitpondstrategie’ 
Bij beleggingen op bestaande woningcomplexen is de dynamiek een stuk minder teruggevallen. Hier ligt het beleggingsvolume 44% lager, ten opzichte van nieuwbouw waar het transactievolume maar liefst 67% lager ligt. Binnen deze deelmarkt is echter een duidelijke verandering zichtbaar in het type koper. Ingegeven door de gestegen rentes, gedaalde beleggingswaarde en de nog altijd dreigende regulering, zijn het vooral beleggers die op basis van een ‘uitpondstrategie’ bestaande woningcomplexen kopen. 

Verwachtingen 
Beleggers die een ‘uitpondstrategie’ hanteren hebben het streven de woningen op termijn individueel te verkopen op de koopwoningmarkt. De forse stijging van beleggers die middels deze strategie woningcomplexen aankoopt geeft aan dat er in de komende jaren nog veel meer woningen de huurwoningmarkt gaan verlaten. Dit is mede ingegeven door een sterk verslechterd investeringsklimaat waarbij het doorexploiteren van huurwoningen in verhouding onvoldoende rendement brengt ten opzichte van het individueel verkopen van huurwoningen op de koopwoningmarkt. Bij het voortzetten van deze trend zullen de komende jaren nog enkele duizenden woningen aan de huurmarkt worden onttrokken.