Samenwerking cruciaal voor vastgoeduitdaging in de zorg

De zorgvastgoedmarkt staat voor een enorme opgave: er is een groot en groeiend tekort aan zorglocaties en ouderenhuisvesting. Er is meer actie nodig om te voldoen aan de maatschappelijke woon-zorgbehoefte. De oplossing? Een mix van duidelijke ambities, nauwe samenwerking tussen de verschillende marktpartijen en slim gebruik van data.

 Hoge ambities: scheiding tussen wonen en zorg
In 2021 hebben de ministeries van BZK en VWS harde afspraken gemaakt met ActiZ, Aedes, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en Zorgverzekeraars Nederland over de bouwambities voor ouderen de komende jaren. Hun doel: 110.000 nultredenwoningen, 50.000 geclusterde woningen en 50.000 verpleegzorgplekken erbij. Het nieuwe kabinet stelt deze ambitie bij. Minister Helder voor Langdurige Zorg en Sport wil een duidelijke scheiding tussen wonen en zorg, ook in de verpleegzorg. Bestaande verpleeghuiscapaciteit blijft behouden. Maar nieuwe locaties worden woon-zorgcombinaties, waar ouderen zelf de huur voor hun woning betalen – ook met dementie.  

 ‘Het streven naar die extra verpleegzorgplekken blijft dus, maar wel op basis van huur in plaats van intramurale bekostiging: van eigen woningen tot klein- en grootschalige woon-zorglocaties’, zegt Laura Seckel, Head of Healthcare van CBRE. ‘Het belang van geclusterd wonen, een goede zorginfrastructuur en sterke sociale netwerken wordt alleen maar groter – helemaal als je bedenkt dat een groeiend aantal ouderen thuis zorg gaat ontvangen. De vraag is of zorgaanbieders ook de rol van verhuurder op zich gaan nemen of dat ze dat aan anderen gaan overlaten en zich meer op de zorg zullen richten.’

 Door de scheiding tussen zorg en wonen wordt de kwaliteit van het vastgoed in woon-zorgcombinaties nog belangrijker. ‘Ouderen met een zorgvraag zullen zelf kiezen welke zorgwoning ze huren. Is de kwaliteit laag, dan hebben ze ook minder voor de woning over. Zorginstellingen zullen hierdoor marktgerichter moeten werken.’

 ‘Daar komt nog bij dat een deel van de bestaande zorgvoorraad verouderd is’, vervolgt Laura. ‘De helft van die voorraad is in bezit van zorgorganisaties. Op veel plekken is een duurzaamheids-, renovatie- of kwaliteitsslag nodig. Tel je de benodigde uitgaven aan de bestaande en nieuwe voorraad voor de komende jaren bij elkaar op, dan kom je uit op een investering van ongeveer €50 miljard. Ik zie het niet gebeuren dat de zorgsector deze investering volledig zelf gaat doen. Voor een deel kunnen woningcorporaties bijspringen, maar zo’n 75% zal vanuit de markt moeten komen.’

Samenwerking ontwikkelaars, beleggers en zorgorganisaties: deel van de oplossing
Zorgorganisaties zijn aan zet. De urgentie om plannen klaar te hebben en partners in de realisatie te betrekken, is alleen maar groter geworden. Daarbij is het van belang dat ze op basis van een goede relatie en vertrouwen een langdurige samenwerking aangaan. Laura: ‘Ze moeten echt als partners optrekken om hun doelen te bereiken. Niet alleen als ze nieuw zorgvastgoed ontwikkelen, ook als ze hun huidige locaties onder de loep nemen. Wat is de staat van het vastgoed, wat voor uitbreidingspotentie heeft een locatie en voldoet het kwalitatief en functioneel eigenlijk nog wel?’ 

Alles begint met data
‘Gegevens zijn superwaardevol om de potentie in zorgvastgoed te signaleren’, zegt Laura. CBRE gebruikt al langer data, voor verschillende projecten, vraagstukken en klanten in de hele vastgoedmarkt. Zo ook in de zorgsector. ‘We kunnen bijvoorbeeld gegevens over de regionale ontwikkeling van de zorgvraag combineren met data over verduurzamings- en verbeterkansen van bestaand vastgoed én inzichten over de uitbreidingscapaciteit. Dit levert veel waardevolle kennis op over mogelijkheden. En vormt bovendien een nuttige, gedegen basis om vervolgens partnerschappen aan te gaan. Dat krachtige data-instrument wil ik met de sector delen.’

Zoek elkaar regionaal op
Peter Alders, projectleider Langer Thuis van het ministerie van VWS, ziet de grote opgave met vertrouwen tegemoet. ‘De hoge ambities, lokale woon-zorgvisies, duidelijke prestatieafspraken, waardevolle data: allemaal factoren die het onwaarschijnlijk maken dat het níet lukt. Nu is het zaak elkaar op te zoeken en samen heel specifiek te kijken wat er moet gebeuren, bijvoorbeeld op het gebied van geclusterde woningen en verpleegzorg. En mijn tip aan beleggers: doe dat vooral heel lokaal. Raak betrokken bij de woon-zorgvisies en uitvoeringsprogramma’s die gemeentes aan het maken zijn. De Taskforce Wonen en Zorg heeft een kaart van Nederland, waarop je precies ziet welke gemeentes ver zijn met concrete woon-zorgvisies. Sluit je daarbij aan.’

Meer weten?
Benieuwd hoe je als zorgorganisatie, ontwikkelaar of belegger nou omgaat met de ontwikkelingen in het zorglandschap, op effectieve manier de samenwerking met andere partijen opzoekt en vastgoedkansen benut? We praten er graag over met je. Neem gerust contact op met Laura Seckel.